Diviser un logement en plusieurs lots : ce que le Consuel et le réseau exigent
L'opération est courante chez les marchands de biens : un plateau de grande surface acheté à un prix au mètre carré intéressant, redécoupé en deux ou trois appartements dont la somme des valeurs dépasse celle du bien d'origine. Sur le papier, l'arbitrage est simple. En pratique, la partie électrique est celle qui bloque le plus souvent, parce qu'elle dépend de tiers dont le calendrier ne se négocie pas.
Sommaire
Pourquoi la division crée une obligation électrique
Ce que le Consuel contrôle, et ce qu'il ne contrôle pas
Les vingt jours qui décident du planning
La colonne montante, le point le plus sous-estimé
Séparer les réseaux
Ce que cela veut dire sur le chantier
L'ordre dans lequel monter le dossier
Questions fréquentes
Une question ?
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Nous contacterPourquoi la division crée une obligation électrique
L'article D342-19 du code de l'énergie définit trois cas dans lesquels une attestation de conformité est obligatoire. Deux nous intéressent ici, le troisième portant sur les installations de production d'électricité de moins de 250 kVA :
- toute nouvelle installation électrique à caractère définitif raccordée au réseau public de distribution ;
- toute installation entièrement rénovée alimentée sous une tension inférieure à 50 kilovolts, dès lors que le gestionnaire de réseau a mis l'installation hors tension.
Une précision utile, parce qu'elle est souvent mal reprise : la division de logement n'est pas citée nommément dans le texte, et la référence que le secteur continue de citer, le décret du 14 décembre 1972, a vu ses trois premiers articles abrogés au 1er janvier 2016. L'obligation s'y rattache indirectement, par le premier cas. Chaque logement issu de la division a besoin de son propre point de livraison, donc de sa propre installation raccordée au réseau, donc de sa propre attestation. Deux appartements créés, deux dossiers. Trois appartements, trois dossiers.
À l'inverse, une rénovation partielle du réseau électrique d'un logement existant, sans mise hors tension par le distributeur, n'y est pas soumise. L'attestation reste possible sur demande, elle n'est pas exigée.
Ce que le Consuel contrôle, et ce qu'il ne contrôle pas
Le Consuel est un organisme agréé, à composition équilibrée entre distributeurs de réseau, installateurs électriciens et usagers. Son rôle est de viser l'attestation de conformité établie par l'installateur, après les contrôles qu'il juge nécessaires.
Deux conséquences que les porteurs de projet confondent régulièrement.
D'abord, le visa n'est pas une garantie de bonne exécution. Le règlement d'intervention de l'organisme est clair : le visa atteste la déclaration de conformité de l'installateur et ne décharge pas ce dernier de sa responsabilité. Autrement dit, l'attestation ne remplace pas la compétence de l'entreprise, et un dossier visé sur une installation mal conçue reste un problème pour le propriétaire.
Ensuite, le contrôle ne porte pas sur toute l'opération de division. L'urbanisme, la copropriété, l'acoustique entre logements, la ventilation ou les surfaces réglementaires relèvent d'autres procédures. Un dossier électrique impeccable n'a jamais validé une division.
Les vingt jours qui décident du planning
C'est le point technique le plus opérationnel de cet article. L'arrêté du 17 octobre 1973 fixe un délai de dépôt : l'organisme doit avoir reçu l'attestation dûment remplie et signée vingt jours au moins avant la mise sous tension prévue.
Traduit en conduite de chantier, cela veut dire que l'installation doit être terminée, contrôlable et déclarée trois semaines avant que le premier locataire ou acquéreur puisse allumer une lumière. Un chantier qui découvre cette règle la dernière semaine perd trois semaines : le temps de finir, de déclarer, d'attendre le visa, puis d'obtenir un rendez-vous de mise en service.
Sur une revente, un mois de décalage se compte en frais financiers. Sur une mise en location, il se compte en loyers perdus. C'est la raison pour laquelle nous montons le dossier de conformité pendant le chantier, et non après la dernière finition.
La colonne montante, le point le plus sous-estimé
Créer plusieurs points de livraison dans un immeuble suppose que l'ouvrage collectif qui les alimente puisse les accueillir. C'est le rôle de la colonne montante.
Le code de l'énergie la définit comme l'ensemble des ouvrages électriques situés en aval du coupe-circuit principal, nécessaires au raccordement de plusieurs consommateurs d'un même immeuble, à l'exclusion des dispositifs de comptage (article L346-1). Depuis la loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, le régime de propriété a changé :
Pourquoi cela compte sur une division. Si la colonne appartient au réseau public, l'ajout de dérivations individuelles relève du gestionnaire, avec son propre calendrier et son propre chiffrage. Si elle a été conservée par la copropriété, la question de son état et de sa capacité se pose avant tout engagement de délai. Dans les deux cas, ce n'est pas l'entreprise de travaux qui décide, et il faut l'avoir intégré au plan de financement.
Notre recommandation : faire relever l'état et le régime de la colonne avant de signer l'acquisition, pas après. C'est un des rares points d'une division qui peut rendre l'opération non rentable, et il est vérifiable en amont.
les colonnes mises en service après le 23 novembre 2018 appartiennent au réseau public de distribution (article L346-3) ;
les colonnes antérieures ont été intégrées au réseau public, sous réserve du droit de revendication ouvert aux propriétaires pendant une période transitoire (article L346-2) ;
un propriétaire ayant conservé sa colonne peut en demander le transfert au réseau public à titre gratuit si elle est en bon état de fonctionnement, le gestionnaire déterminant les travaux de remise en état nécessaires (article L346-4).
Séparer les réseaux : ce que cela veut dire sur le chantier
Sur le terrain, transformer un plateau en trois logements distincts demande trois choses.
Des dérivations individuelles propres. Chaque logement est alimenté depuis la colonne par sa propre dérivation, sans emprunt ni passage par le voisin. Une dérivation qui traverse un autre lot crée une servitude et un problème de responsabilité, et elle rend toute intervention future dépendante d'un tiers.
Un emplacement de comptage accessible. Le compteur doit rester atteignable sans passer par une partie privative. Cet emplacement se dessine au moment du plan de division, pas quand les cloisons sont montées.
Des circuits entièrement séparés. Aucun circuit d'éclairage, de prise ou de chauffage ne doit rester commun à deux logements. C'est évident dit comme ça, et c'est le défaut que l'on retrouve le plus souvent dans les divisions faites vite : un point lumineux de couloir resté sur le tableau du lot voisin.
À cela s'ajoutent, dans chaque logement créé, les exigences habituelles de la norme NF C 15-100 : mise à la terre, liaison équipotentielle des pièces d'eau, protections différentielles, circuits dédiés pour les gros appareils.
L'ordre dans lequel monter le dossier
Cet ordre paraît évident écrit ainsi. Dans les faits, l'étape 1 est presque toujours sautée, et c'est celle qui coûte le plus cher quand elle manque.
Avant l'acquisition
Relever le régime et l'état de la colonne montante, la puissance disponible et l'emplacement possible des comptages. Ce relevé conditionne la faisabilité, pas seulement le prix.
Au dépôt du plan de division
Figer l'implantation des tableaux et des comptages, en même temps que le cloisonnement.
Pendant les travaux
Réaliser les dérivations individuelles et les circuits séparés, puis constituer une attestation par logement créé.
Trois semaines avant la date de mise en service visée
Transmettre les attestations, en tenant compte du délai réglementaire.
À la livraison
Remettre à l'acquéreur ou au locataire les attestations visées et le repérage du tableau.
Une question ?
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Nous contacterPourquoi nous traitons ces dossiers
L'électricité est le corps de métier d'origine d'Acce Bâtiment, et l'un des deux associés, Alexis, est un ancien inspecteur du Consuel. Il a donc pratiqué le contrôle avant de le préparer : il sait ce qui est regardé, ce qui bloque un visa et ce qui se corrige facilement quand on l'anticipe.
Nous travaillons régulièrement avec des marchands de biens sur ce type d'opération, où la logique n'est pas celle d'un particulier : un prix au mètre carré, un délai qui conditionne la revente, et des arbitrages poste par poste pour placer la dépense là où elle se voit. La partie électrique, elle, ne se négocie pas à la baisse, parce qu'elle conditionne la mise en service.
Voir notre page dédiée aux marchands de biens et professionnels de l'immobilier et notre page électricien à Cannes.
Questions fréquentes
Faut-il une attestation Consuel par logement créé ?
Oui. Chaque logement issu de la division a son propre point de livraison, donc sa propre installation raccordée au réseau public, donc sa propre attestation de conformité visée.
Combien de temps avant la mise en service faut-il transmettre l'attestation ?
L'attestation remplie et signée doit parvenir à l'organisme au moins vingt jours avant la date prévue de mise sous tension, en application de l'arrêté du 17 octobre 1973.
Une rénovation électrique sans division nécessite-t-elle le Consuel ?
Seulement si l'installation est entièrement rénovée, alimentée sous une tension inférieure à 50 kilovolts, et que le gestionnaire de réseau a mis l'installation hors tension. Une rénovation partielle n'y est pas soumise, l'attestation restant possible sur demande.
Qui paie les travaux sur la colonne montante ?
Cela dépend du régime de propriété de la colonne et de la nature des travaux. Le point se traite avec le gestionnaire de réseau, en amont du chantier. Nous vous aidons à poser la question au bon moment, avant l'acquisition de préférence.
Le visa du Consuel garantit-il la qualité de l'installation ?
Non. Le visa atteste la déclaration de conformité faite par l'installateur et ne décharge pas ce dernier de sa responsabilité. C'est l'entreprise qui répond de l'exécution.